죽으면 묘자리 한 평 말고는 가질 수 없는 땅이 살아 생전에는 수많은 희비를 낳는다.
평생 한 평도 못 가져보고 죽는 이도 참 많다.
한국에서는 형편이 안되어 꿈도 꾸지 못하는 이들도 참 많다.
그러나 용기를 가지시라!
희망의 나라 캄보디아에서는 그 한을 풀 수가 있다.
바로 캄보디아 드림.........

부를 축적하거나 빠른 재산 증식의 방법으로 대다수가 선호하는 것이 바로 부동산 투자다.
증권처럼 오르락 내리락 하지 않는다.
그냥 꾸준히 오를 뿐이다.
화장을 좀 하거나 좋은 자리를 차지하면 값이 더 빨리 올라간다.
파 봐야 흙뿐인데도 참 신기하다.

별 다른 지식이나 기술이 필요한 것도 아니고 영어나 캄보디아어를 잘 해야 할 필요도 없고 불구자도 할 수 있는 것이 부동산 투자 사업이니 자연히 고객층도 매우 두껍다.
그래서 그리 쉬운 일인 것 같은데 사실은 왜 그리 쉽지가 않은지도 모르겠다.

물론 첫 째는 밑천이다. 또 종합적인 정보와 예리한 분석 능력이 필요하다.
더구나 여기가 한국이 아니라 캄보디아 이므로 아직은 잘 정리된 부동산 정보라던가 믿을 수 있는 도시계획 같은 행정적인 근거가 매우 부족하다.

장래의 국토이용 계획이라던가 전기, 수도, 도로망 등 기간 시설의 유무, 인구 유발의 가능성, 학교나 시장 등의 편의 시설 등이 변수임은 이미 다 알고 있는 상식이니 굳이 강조할 필요는 없을 것 같다.

우선, 캄보디아 부동산 및 주택 건설 시장사업 분야에 있어 한국과 다른 특징을 잘 살펴보는 것이 매우 중요하다.

1. 표준 지가 감정

지가나 건물 시세의 기준이 되는 공인 또는 금융 기관 인정의 부동산 감정원이 아직 없다.
고로 정확한 기준이 없어 부동산 담보 융자의 경우 은행 자체 감정에 따른다. 은행의 입장에서도 위험 부담이 많으므로 자체 감정가의 50%를 훨씬 밑 도는 금액의 담보 융자만 해 준다.
그래서 모든 곳의 땅값은 그저 주인이 맘대로 일단 불러보고 또 주변의 매매 분위기를 서로 염탐해 가며 적당히 가격을 부른다.
그래서 막상 돈을 들고 흔들면 약간의 디스카운트가 사실 가능하다.
시세의 확인은 주변 여러 곳의 시세를 물어 보고 나름대로 결정하여야 할 것이다.
지방의 경우 시세는 지주가 필요한 돈에 따라 매우 큰 폭으로 변하므로 나름대로 평균치를 미리 조사해야 한다.
또 중개인이 가격을 올려 놓을 수도 있으므로 그 동네 동장이나, 읍장을 만나 물어보는 것도 좋은 방법이다.
어차피 그 사람들이 부동산 거래에 관한 서류등에 도장을 찍어 주어야 하니까.

2. 소유권 등기

법적으로 외국인의 부동산 소유는 지분의 49%까지만 가능하다.
그래서 51% 지분은 현지인의 명의로 해야 한다.
법인의 경우도 마찬가지로 주식 지분의 51%는 현지인 명의로 해야 한다.
통상 차명의 대가를 주고 현지인 명의를 빌려 땅을 사고 팔고있다 .
더러 변호사 공증이나 계약입회확인으로 전권 양도증(Power of Attorney)이나 관리권 위임장등을 만들어 법적 안전장치를 해두고 전매 등을 하고 있다.
많은 화교들과 한국인 및 외국인들이 차명으로 부동산 거래를 하고 있지만 다행히 아직까지는 그러한 차명 문제로 시비가 일어난 경우는 별로 없는것 같다.
그래도 캄보디아 국적을 취득하여 그 명의로 사고 파는 것이 가장 확실하지만 자칫 잔 돈으로 불법적인 위조 신분증을 만들다가는 낭패를 본다.
땅은 다 몰수 당하고 5년 징역을 살 수도 있으니.
2008년부터는 국적취득에 3-4만불 이상 경비가 들어가며 기간도 6-8개월 정도 걸리므로 그 사이에 땅값이 올라버린다.

땅이나 집의 거래 시에 매매 계약서 및 지적도 등은 보통 캄보디아어로 만든 양식이 있다.
그리고 그 계약서나 지적도 등에는 관할 행정부서의 서명 날인을 다 받아두어야 한다.
도시의 경우 동회(상깟), 구청(칸), 시청의 확인을 받고 소유권 권리증서는 (흔히 Title ship 이라고 한다) 국토 관리부에서 만든다 (Ministry of Land Management...)
지방의 경우는 면-Village (품), 읍-Commune (콤), 군-District (스록) 도(성)- Province (까엣)의 도장을 다 받아야 한다.
도장 하나 하나 받는데 물론 돈이 들어간다.
콤퐁 치낭 성의 경우 1헥타 땅의 등기에 250달러를 지방 세금으로 받는다.
그리고, 마지막으로 국토 관리부로부터 소유권 서류(권리증서)를 받는다.

조심할 것은, 지방의 경우 외국인 이름이라도 그러한 매매 서류를 해 준다는 것이다.
그걸 법적으로 확실하다고 믿으면 안 된다.
지방 공무원이 법을 모르고 해 줬을 따름이기 때문이다.
또, 한가지 순진한 것은 외국인이 땅을 산것을 주변 사람들이나 지방 공무원들이 다 아는데, 명의를 빌려준 현지인이 몰래 자기 것으로 만들려고 해도 아무도 인정을 안 해 준다는 것이다.
땅의 매매나 도면 측량 시는 인접 지주의 동의를 받아야만 하는 관례가 있다.
매우 합리적이고 공평한 것 같다.

또 캄보디아 인들 사이에는 최종 부서인 국토관리부에 등기신고하고 권리증을 만드는 것은 뒤로 미루고 지방 관청의 확인만 받아 두고 거래를 하는 경우가 많다.
즉 등기 전 전매인데 사실상 인정이 된다.
등기를 하고 매매하는 경우 등기비가 적지 않고 시간도 걸리므로 그 누군가 막차를 타는 사람이 그 때가서 등기를 하면 된다는 생각이기 때문이다.
프놈펜의 플랫 하우스 하나 등기에 약 400-600불의 등기비 및 등기권리증 작성비가 소요되므로 경제적 부담이 적지 않은 것이다.
그러나 외국인이 사는 경우에, 중간에 전매를 무사히 할 수도 있지만, 혹 막차를 탔다고 치면 등기를 위해 차명이 필요하거나 국적 취득을 해야 가능하다는 문제가 발생한다.

땅을 차명으로 사두고 10년이나 소식이 없는 한국인이 있는데 이름을 빌려 준 현지인이 권리 증서를 다시 만들려고 하자 이웃들과 지방 공무원이 “이 땅은 분명히 한국사람이 샀잖아!” 하고 거절했다는 얘기다.
10년 전에도 나이가 많았던 그 분은 아마 돌아가셨는지도 모르겠다.

등기가 아직 안되어 있는 부동산을 은행에 담보하는 경우 이런 등기 절차 비용을 다 공제 하고 융자를 해 준다.
프놈펜에는 아직 70% 이상의 주택들이 등기가 안되어 있다 .
베트남 군 철수하면서 공산주의에서 민주주의로 바꾸었으니 국유 재산이 사유 재산으로 바뀐 셈인데 그러한 주택 배당 인정 서류나 개별 매매 계약서만 가지고 있는 경우가 많기 때문이다.
그래서, 부동산의 매입 시에는 믿을 수 있는 현지인의 이름을 빌리고 변호사로부터 확실한 권리 양도를 받아 두는 일이 가장 중요하다.
믿을 수 있는 사람 만든다고 현지 처 만드는 사람도 많이 있지만 그건 개인적인 문제이니 알아서 하실 일이다.
물론 로마에 가면 로마 여자와 살랬지만.

합법적으로는 큰 투자나 기부를 한 사람에게는 국적 부여가 가능하게 되어있다.
그래도 역시 (그런 투자나 기부를 전혀 안 한 사람과 같이) 3-4만 달러 정도의 돈이 들어가야 국적 취득이 된다고 한다.
국왕께서 서명을 하셔야 하는데 000 비서실의 말로는 국왕 거마비라고 한다만.
큰 부동산 사업을 하시는 분은 3-4만불 들이더라도 법적인 국적 취득이 중요할 것 같다.
단, 한국법으로 2중 국적을 인정 받는지 아닌지의 여부는 대사관에 꼭 문의 하시고 확인 하셔야 할 것 같다.

캄보디아 법으로 국유지를 5년 이상 아무런 분규 없이 점유, 사용했던 사람은 소유권 신청을 할 수가 있게 되어있다.
1989년 베트남군이 철수하면서 그 전에 국유지에 농사 등을 짓고 살던 사람들에 대해 점유한 토지에 대해 개인 소유권을 인정한 것이다.
그래서 아직 등기를 하지 않고 점유 상태로 땅을 팔려는 시골 사람들이 많고 그러한 땅들을 잔돈주고 모아서 큰 필지를 만들어 소유하고 있는 높은 분들이 많다.
그러나 법으로 국유지를 5년 이상 점유했던 사람에게 소유권을 인정한다는 것이지 새로운 사람에게 점유권의 승계를 인정한다는 것은 아니다.
그러므로 5년 점유자가 소유권 등기를 마치고 다시 되팔아야 법적 소유권 이전이 된다.
자칫 점유권을 소유권으로 착각하고 땅을 사다가 낭패를 보는 수가 있으니 조심.

개인으로 특히 공직자가 소유할 수 있는 땅을 얼마 전 50헥타 이내로 제한한다고 훈센 수상이 발표하였다.
그래서 많은 땅을 가지고 있던 고위층들이 요즘 매물을 많이 내 놓고 있는 실정이다.

3. 부동산 거래법, 중개법

부동산의 거래 관련 법이나 중개법이 아직 만들어 지지 않았다.
토지법은 있지만 그 하위 법령이 아직 만들어 지지 않고 있다.
그래서 장관님부터 오토바이 택시 기사님까지 아무나 부동산 중개를 할 수 있는 폭 넓은 업종이다.
요즈음은 그래도 중개 수수료가 제법 통일성을 보여서 3-5% 선에 안착이 되어 가는 듯 하다.
또 흔히 “눈텡이” 치는 것은 법적으로 걸린다.
즉 소유자가 아니면서 가격을 올려 붙여 속여 파는 것은 캄보디아 법으로도 사기 횡령으로 본다고 한다.
단, 합법적인 계약을 하고 나서 그 계약서 금액에 이익을 붙여 다른 이에게 되 파는 것은 법으로 인정이 된다.

4. 국유지의 임대

국유지의 임대는 1만 헥타 이내에서 99년간 인정을 받는다.
장기 임대료가 저렴하므로 공단 구성이나 대단위 영농 등에 이용될 수가 있다.
단 국가가 필요한 경우 보상을 하고 다시 환수를 할 수가 있으므로 장기 사업 계획으로는 불안한 것이 사실이다.
임대한 국유지는 재무부와 협의에 따라 불하도 가능하다.
또 임대료나 불하금액은 시세보다 훨씬 밑돌고 있다.
국유지 임대 시 항상 문제가 되는 것은 무단 점유자들의 추방 문제이다.
법적으로는 당연히 철거가 되어야 하지만 현실적으로는 거의 불가능하다.
캄보디아의 고위층도 이 문제에는 힘이 없다.
영농 사업을 위해 3천 헥타나 되는 국유지를 임대했던 한국업체는 결국 100여 가구의 불법 점유자들 때문에 그 땅을 포기하고 떠나버렸다.
점유자들이 모두 크메르 루지 잔당 군인들로 집집마다 AK-47 기관총을 다 가지고 있었으니...
임대 소개를 해 준 국방부도 속수 무책이고 해결해 준다는 명목으로 돈만 자꾸 요구하였다고 한다.
또, 국회의원 출신이자 현 정부의 차관이며 옹냐 칭호를 가진 한 고위층도 툴꼭 러시아 대로변에 10헥타의 철도청 부지를 정부로 부터 임대를 했었는데 그 땅 안에도 수백 가구의 난민들이 살고 있고 적절한 보상을 제시하여도 대부분 나가지 않고 버티고 있어 아직도 그 땅의 개발을 하지 못하고 있는 실정이다.
생업 터전이 프놈펜이므로 땅도 주고 돈도 준다지만 시외 정착지로 나가기 싫다는 것이 그들의 대답이었다.

5. 큰 땅과 작은 땅

캄보디아 부동산 투자 고객의 주류는 역시 화교들이다.
70% 이상의 상권을 회교들이 장악하고 있고 또 상호 협조가 잘 되므로 주거 상업지 개발에도 유리하다.
부동산 고객의 대부분이 개미 군단들인데 5만불 이하의 자금으로 움직이는 절대 다수이다.
고로 5만불이 넘는 큰 필지는 거래가 쉽지가 않다.
그래서 큰 땅은 가격이 낮고 바로 옆의 땅이라도 작은 땅은 가격이 비싸다.
봉제공장이 밀집하여 인구 유입이 급증하고 있는 공항 맞은편의 경우 1헥타는 헤베당 100-200불인데 플랫하우스 한 필지의 가격은 헤베당 250불이 넘는다.
손님이 많고 적고의 차이이기 때문이다.
그래서 큰 땅을 분할하여 필지로 나누어 팔면 매우 빨리 처분이 된다.
빌라 사이즈보다 플랫 하우스 사이즈가 더 매기가 빠르다.
통상 4 - 6m x 12 - 24m 사이즈는 플랫 하우스 사이즈 이며 그 이상의 사이즈는 빌라 사이즈로 보면 된다.

개미군단이 선호하는 땅은 플랫 하우스인데 가격이 낮고 임대가 쉽기 때문이다.
화교들은 거의 플랫 하우스 여러 채를 사 놓고 임대를 주어 소득을 보고있다. 임대료는 주택 시세의 약 0.5% 정도이다.
프놈펜 상권의 70%를 화교들이 쥐고 있지만 고급 빌라에 사는 화교들은 거의 없다.
그만큼 화교들은 부자라 할지라도 검소하게 살고 있고 또 플랫하우스가 훨씬 안전하기 때문이다.
프놈펜 빌라의 대부분은 외국인이나 캄보디아인 고관 대작님들이 차지하고 있으므로 사실 거래가 매우 힘들다.

6. 시세

프놈펜 시내의 지가는 거의 살인적으로 폭등을 하여 5년 사이에 약 3배의 상승율을 보였다.
또 년간 평균 30-50%의 상승율을 보이고 있다
부동산 전문 업체 중 Bonna Realty Group 은 프놈펜 지가를 구역별로 자체 시세 감정을 하여 Khmer Property News에 실어 놓았으니 참조하면 될 것이다.

외곽의 나대지의 경우 10헥타 ? 수백 헥타의 땅들이 매물로 많이 나와있다.
가격대는 천차만별이지만, 80km 이상 거리에는 헥타당 2천불 전후, 50km 전후 거리는 헥타당 5-8천불, 그러나 주 도로변은 1-2만불을 상회한다.

7. 부동산 개발 사업

화교들이 주로 선호하는 부동산 개발 사업은 역시 주거 및 상가 개발이다.
땅값과 건축비를 원가로 본다면 분할하여 플랫 하우스를 짓고 파는 경우 20 - 30% 정도의 마진을 보고 있다. 물론 단지 내 도로나 약간의 공원 등도 조성된다.
변두리는 지가가 싸다 보니 미니 빌라 형도 요즘 많이 보인다.
대개 공사 착공을 하고 광고를 하면 매입 희망자들이 몰린다.
화교들은 부지 선정에 있어 전, 후 도로망의 연결을 중시하고 전기, 수도의 인입이 된 곳만 우선 시작한다.

작은 플랫 하우스의 건축 사업은 손해 볼 일은 없을 것 같다.
때로 위치 좋은 곳을 잡아서 집을 지으면 50% 이상의 마진도 볼 수 있다.
그것은 위치에 따른 프리미엄이 발생하기 때문이다.
또 대규모 프로젝트가 진행 되는, 진행 예정인 주변의 땅이 상승율이 매우 높다.
4번 고속도로에서 우측으로 신 골프장입구까지 비포장 도로 주변은 3-4 년전에는 헤베 당 3-8불이었는데 치아심 병원이란게 착공이 되고, 한국 정부의 차관으로 신업 연수원이 생기고, 도로 포장이 되고, 또 최근에는 경안 전선 공장도 들어서고.... 헤베당 100불에도 매물이 없다. 주 도로에서 2km 정도 까지는 아예 100 ? 200 불 까지 부른다.

한국식 부동산 개발은 캄보디아 현실을 무시하는 매우 대규모인 것 같다.
지반이 약한 퇴적 층인데도 십 수 층의 고층 건물을 그려 놓고 있고 초 호화 빌라나 위락 시설들이 들어서 있다.
현지의 절대 다수 매수자 선호도가 전혀 고려 되어 있지 않은데 혹 걱정이 되어 지적을 하면 그림이 보기 좋고 어마어마해야, 그래야 한국의 투자자들이 돈을 던진다고 한다.
분양하는데 애를 먹고 안 먹고는 나중일인 것 같다.
캄보디아의 소득 수준을 한국의 소득 수준으로 보고 설계를 하는 것 같아 투자자의 자금 회수에 어려움이 많을 것 같이 보여진다. 또 매립도 큰 문제이다.
건기에 산 땅이 우기에는 4-10미터 물속에 있는 경우가 많다.
매립비용도 문제지만 매립을 위한 토사를 확보하는 게 더 큰 문제이다.
또 매립지는 건축을 하기 위해서는 적어도 3년의 자연 침하 기간이 필요하다.
대규모 부동산 개발 사업은 전문가의 철저한 사전 조사가 필요할 것이다.

당장 큰 돈 들여서 떼돈 벌겠다는 생각 보다는, 또 큰 투자자 하나 잡아서 큰돈 던지게 하여 급행으로 잔돈 좀 빼먹고 나중에 잘 되든 말든 모른다는, 땅은 있으니 손해는 아니지 않느냐는 그런 무책임한 투자 유치 방법보다는, 한국에서의 경험과 현지의 특성을 잘 파악하여 작은 집 장사라도 부지런히 한다면 분명히 돈도 벌고 경험 축적도 되어 조만간 회교들보다 더 발전된 부동산 개발 사업을 할 수 있을 것이다.

화교들이 부동산 개발 사업을 시작하여 중단 한 예는 별로 없다.
다 충분한 자금 계획을 마련하여 중간에 자금이 막히지 않기 때문이다.
아니면 자금에 맞추어 사업규모를 적절히 조정하기 때문이지 않을까?
그러나 한국 업체 중에는 진행하다가 막혀서 애 먹는 업체가 더러 있다.
무리한 자금 계획과 현지 실정을 무시하는 고집적인 경영과 성급함 때문일 것이다.
대개가 경영진 자체 자금보다는 제 3자의 투자금에 전적으로 의존하거나 부채에 의존하는 것 같다.
그러나 그러한 자금 계획은 90%가 부드럽게 흘러가지 못하는 것이다.

느긋한 캄보디아에서는 느긋하게 돈을 번다는 마음가짐도 필요할 것 같다.

최근 성공한 예를 들어본다
친구가 현지 법인장으로 있는 한국의 1군 업체격인DM 리조트는 프놈펜 인근에 4.4헥타의 땅을 헤베당 135불로 2007년 6월에 계약했는데, 잔금 치르기 전인 11월에 이미 200불 이상의 시세가 형성되었다. 잔금을 치르고 난 12월에는 헤베당 250불의 시세까지 올랐는데, 등기를 받는 때에 적어도 500만불을 벌었다고 봐야 한다.
이런 경우 믿을 수 있는 현지 차명인의 이름을 빌려서 시기를 놓치지 않은 좋은 성공 사례이다. 이 차명인은 바로 본인의 현지 마누라였다.

또 성공한 사례는,
변두리지만 교통이 좋은 곳에 86세대의 2층 준 빌라를 건축한 한 후배님의 회사가 있는데 의외로 현지 화교들이 몰려와 분양을 다 받아갔다. 이 회사는 우선 고층보다는 손이 쉬운, 가격대가 적정한 2층 집을 지었고 자재도 직접 수입하여 인테리어에 고급화를 기하였다.
또 착공시점의 지가와 분양시점의 지가가 큰 폭 상승을 했으므로 고객의 입장에서는 분양가가 매우 싸게 생각되었고 은행 잔금융자를 미리 준비하여 40% 정도의 돈으로 분양을 받을 수 있게 하고 잔금은 은행 융자로 돌리며 임대를 줄 경우 은행이자가 충분히 나오므로 자연 투자자의 입장에서는 년간 평균 부동산 상승율 30% 이상의 재산 증식효과를 기대할 수 있기 때문이었다.